Décret BACS 2026 : ce que tout gestionnaire de bâtiment tertiaire doit savoir

Publié par A.R.T.S Groupe · Réglementation · 7 min de lecture

Une réglementation qui change la donne pour l'immobilier tertiaire

Depuis son entrée en vigueur, le décret BACS (Building Automation and Control Systems) a bouleversé la façon dont les acteurs du tertiaire pensent la performance énergétique de leurs actifs. Complémentaire au décret tertiaire, il impose l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle dans les bâtiments non résidentiels équipés de systèmes de chauffage, de climatisation ou de ventilation d'une puissance nominale supérieure à 290 kW. À partir du 1er janvier 2027, ce seuil s'abaissera à 70 kW, élargissant considérablement le périmètre des bâtiments concernés.

Pour les property managers, les asset managers et les foncières, la question n'est plus de savoir si leurs bâtiments seront concernés, mais quand et comment engager la mise en conformité. Cet article fait le point complet sur les obligations, les échéances, les sanctions encourues et les leviers techniques pour transformer cette contrainte réglementaire en opportunité de valorisation patrimoniale.

Ce qu'impose concrètement le décret BACS

Le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, modifié par le décret n° 2023-259 du 7 avril 2023, s'appuie sur la directive européenne 2018/844 relative à la performance énergétique des bâtiments. Il impose aux propriétaires ou exploitants de bâtiments tertiaires équipés d'installations techniques dépassant les seuils réglementaires de mettre en place une Gestion Technique du Bâtiment (GTB) répondant à cinq fonctions essentielles.

Le suivi continu des consommations énergétiques constitue la première exigence. Le système doit permettre de mesurer et d'enregistrer en temps réel les consommations par usage (chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, eau chaude sanitaire) et par zone du bâtiment. Ces données doivent être conservées pendant au moins deux ans pour permettre une analyse comparative.

La détection des dérives est le deuxième pilier. La GTB doit être capable d'identifier automatiquement les écarts de consommation par rapport aux références historiques ou aux valeurs cibles, et de déclencher des alertes. Un chauffage qui reste allumé pendant les congés d'été, une ventilation qui fonctionne à plein régime dans une zone inoccupée : autant de dysfonctionnements qui pèsent lourdement sur la facture énergétique et qui doivent désormais être détectés en temps réel.

L'analyse des performances exige que le système fournisse des rapports périodiques exploitables par les gestionnaires du bâtiment, avec une comparaison aux performances de référence et une identification des axes d'amélioration. L'interopérabilité entre les systèmes techniques impose que les équipements CVC, éclairage et autres installations puissent communiquer entre eux via des protocoles ouverts, généralement BACnet, KNX ou Modbus. Enfin, la capacité d'action à distance permet aux exploitants de modifier les consignes, d'ajuster les plages de fonctionnement et de piloter les équipements sans intervention physique sur site.

Les échéances à respecter absolument

Le calendrier de mise en conformité s'articule en deux phases. Pour les bâtiments équipés de systèmes d'une puissance nominale supérieure à 290 kW, la date butoir était fixée au 1er janvier 2025. À partir du 1er janvier 2027, l'obligation s'étendra aux bâtiments dont la puissance nominale dépasse 70 kW, ce qui concerne la quasi-totalité des immeubles de bureaux, des commerces de moyenne surface, des hôtels et des établissements recevant du public.

Cette extension du périmètre représente un enjeu considérable : selon les estimations de l'ADEME, plusieurs centaines de milliers de bâtiments supplémentaires basculeront dans le champ d'application du décret. Les acteurs qui anticipent dès maintenant leur mise en conformité éviteront non seulement les sanctions, mais bénéficieront également d'un avantage concurrentiel sur le marché de la location tertiaire, où les preneurs sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des surfaces qu'ils occupent.

Les sanctions encourues

En cas de manquement, les sanctions sont dissuasives. Le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de se conformer sous un délai fixé, généralement de trois mois. À l'issue de ce délai, si aucune action corrective n'a été engagée, une amende administrative peut être prononcée, pouvant atteindre 1 500 euros pour une personne physique et 7 500 euros pour une personne morale. Ces sanctions peuvent être répétées jusqu'à mise en conformité effective.

Mais au-delà de l'aspect financier direct, la non-conformité expose les propriétaires à un risque réputationnel majeur. Les investisseurs institutionnels, les fonds ESG et les grands preneurs intègrent désormais systématiquement la performance énergétique dans leurs critères de sélection immobilière. Un bâtiment non conforme au décret BACS voit sa valeur locative et sa valeur patrimoniale directement impactées.

Comment transformer la contrainte en levier de performance

Loin d'être une simple mise en conformité, le déploiement d'une GTB moderne représente un investissement dont le retour se mesure généralement entre trois et cinq ans, grâce aux économies d'énergie réalisées. Les études sectorielles convergent sur des gains de consommation compris entre 15 % et 30 % après installation d'une GTB avancée, avec des pointes à 40 % dans les cas où l'installation existante était mal réglée.

Chez A.R.T.S France, nous accompagnons les gestionnaires de bâtiments tertiaires dans cette démarche depuis l'audit initial jusqu'à la mise en service et l'exploitation. Notre statut d'intégrateur agréé Distech Controls (certifié 2026-2027 par Martin Villeneuve, Président Distech Controls) nous permet de déployer des architectures ouvertes, évolutives et parfaitement interopérables. Les solutions Distech Controls, avec leur gamme Eclypse et leur environnement EC-Net, offrent une réponse technique éprouvée aux exigences du décret BACS, tout en préservant la capacité d'évolution vers les certifications SmartScore, WiredScore et R2S Ready2Services.

Anticiper plutôt que subir

Face à l'échéance de 2027, le pire scénario serait d'attendre la dernière minute. Les délais d'étude, de fourniture des équipements et d'installation peuvent aisément dépasser six à neuf mois pour un immeuble de taille significative. Anticiper permet d'étaler l'investissement, de sélectionner sereinement ses partenaires techniques et de sécuriser les subventions disponibles via les Certificats d'Économies d'Énergie ou les aides régionales.

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